Les règles de base d’un prêt hypothécaire en Suisse
La plupart des gens auront besoin d’emprunter de l’argent pour réaliser leurs aspirations à la propriété en Suisse, apprendre les bases d’un prêt hypothécaire peut vous aider à y arriver.
L’achat d’une maison est le rêve de beaucoup de gens, c’est également susceptible d’être le plus gros achat de leur vie. Vous vous demandez peut-être comment trouver les moyens pour un investissement aussi important. Cela peut sembler une perspective intimidante, mais là où il y a une volonté, il y a un moyen !
La première chose à faire est de définir un budget réaliste, avant même de commencer à chercher une maison. Ensuite, ce sera aux institutions financières en Suisse de décider si vous pouvez assumer les frais d’un prêt hypothécaire que vous souhaitez et de vous l’accorder.
Nous expliquons ici les étapes clés pour obtenir un prêt hypothécaire en Suisse : comment savoir ce que vous pouvez vous permettre, quelles sont les règles de base des banques et comment procéder pour acheter une propriété même si vous ne disposez pas d’un acompte de 20%.
Cependant vous pouvez trouver de l’aide dans cet article pour savoir à qui s’adresser pour un prêt en Suisse quelque soit votre projet.
1ère étape : organiser votre dépôt
Votre dépôt
Vous êtes généralement censé avoir un acompte d’au moins 20% lors de l’achat d’une maison en Suisse. 10% de la valeur du bien doit provenir de l’épargne personnelle en espèces, détenue dans votre compte d’épargne ou dans votre caisse de retraite privée, dite pilier 3.
En plus de cela, vous pouvez ajouter 10% ou plus de votre prévoyance professionnelle obligatoire, connue sous le nom de pilier 2 ou LPP. Il sert principalement à financer votre pension de vieillesse mais peut également être utilisé pour acheter un bien immobilier. Vous pouvez vous adresser à votre organisme de prévoyance pour déterminer combien d’argent vous pouvez utiliser à cette fin.
Retirer plus de 10% du pilier 2 c’est possible, mais il est conseillé de consulter au préalable un conseiller financier, pour savoir comment cela affectera votre pension à l’avenir.
Vous devez également garder à l’esprit que votre dépôt ne peut pas provenir d’un prêt personnel.
Exemple :
– Epargne personnelle : CHF 60’000
– Assurance pilier 3 : valeur actualisée de 20’000 CHF
– Pilier 2 : 200 000 CHF, dont 180 000 CHF peuvent être utilisés pour acheter une maison.
Si vous décidez d’utiliser CHF 100’000 de votre pilier 2, votre acompte sera de CHF 180’000
2ème étape : calculez ce que vous pouvez vous permettre
La règle de base est la suivante : votre acompte doit être d’au moins 20% du prix d’achat, dont 10% doit être en espèces. Si vous avez un acompte de CHF 180’000 (espèces, piliers 2 et 3), vous pouvez vous permettre une propriété d’une valeur allant jusqu’à CHF 900’000. Vous pouvez utiliser un montant du pilier 2 plus élevé (180000 CHF par exemple), mais vous devriez consulter un conseiller financier pour voir comment cela affectera votre pension à l’avenir.
3ème étape : calculez vos coûts financiers
Intérêts prêt hypothécaire en Suisse
Votre banque décidera de la durée du prêt, du type de taux et de la façon dont le prêt sera divisé, en fonction de votre dépôt et de votre capacité de remboursement. Les prêteurs suisses utiliseront un taux d’intérêt théorique de 5% pour calculer votre capacité d’emprunt, afin de se prémunir contre une éventuelle hausse des taux à l’avenir. Les taux d’intérêt sont bas pour le moment, c’est donc le bon moment pour verrouiller un taux bas. Par exemple, vous pouvez négocier un taux fixe de 1,5% sur 10 ans.
Exemple :
Hypothèque : CHF 900’000 – CHF 180’000 = CHF 720’000
Intérêt annuel théorique : 720000 CHF * 5% = 36000 CHF (3000 CHF par mois)
Intérêts annuels réels : 720000 CHF * 1,5% = 10800 CHF (900 CHF par mois)
L’intérêt théorique (1) est le chiffre que le prêteur utilisera pour évaluer le montant que vous pouvez emprunter. L’intérêt réel (2) est le montant que vous paierez réellement chaque mois. Ici, nous avons utilisé un taux d’intérêt de 1,5% fixe pendant 5 ans.
Remboursements
Lors de l’octroi d’un prêt hypothécaire, les banques en Suisse exigent généralement le remboursement d’environ un tiers de la valeur du bien dans un délai de 15 ans. Bien sûr, rien ne vous empêche de rembourser davantage si vous en avez les moyens. Plus vous rembourserez votre prêt hypothécaire rapidement, moins vous paierez d’intérêts. Dans leurs calculs, les banques supposent que le remboursement représente environ 1% de la somme empruntée.
Exemple :
CHF 900’000 * 34% = CHF 306’000 = montant à rembourser sur 15 ans
Ce montant est déduit de la caution que vous avez déjà versée, donc 306 000 CHF – 180 000 CHF = 126 000 CHF
Remboursement annuel : 126000 CHF / 15 = 8400 CHF (ou 700 CHF par mois)
Frais d’entretien
En Suisse, il existe des frais d’entretien spécifiques pour les immeubles appelés PPE, qui signifie propriété par étages (qui signifie littéralement « copropriété par étages »). Il s’agit d’une forme particulière de copropriété dans laquelle chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et de rénover certaines parties internes d’un immeuble. Ces surcoûts sont généralement d’environ 1% de la valeur du bien. Avant d’acheter un appartement, nous vous conseillons de contacter votre courtier pour obtenir une copie du règlement et des comptes d’EPI de l’immeuble. De cette façon, vous pouvez savoir combien vous devrez dépenser chaque année en maintenance et autres frais, et éviter toute mauvaise surprise !
Exemple :
Coûts annuels de l’EPI : 900000 CHF * 1% = 9000 CHF (ou 750 CHF par mois)
Coûts financiers réels
Vos frais financiers réels sont les suivants :
Intérêts hypothécaires + remboursement + frais d’EPI
Exemple :
Intérêts hypothécaires (10800 CHF) + remboursement (8400 CHF) + frais d’EPI (9000 CHF) = 28200 CHF ou 2350 CHF par mois
4ème étape : prouver vos revenus
Lorsque vous approchez un prêteur en Suisse, la première chose qu’il voudra faire est d’évaluer votre capacité à payer vos frais financiers pendant la durée de remboursement du prêt hypothécaire.
En plus de déposer un acompte d’au moins 20%, vous devez également vous assurer que les frais financiers (intérêts théoriques + remboursement + frais d’EPI) de votre futur bien ne dépassent pas 33% de vos revenus bruts. C’est ce qu’on appelle la «règle du tiers». Si vous ne pouvez pas répondre à ces critères, le nombre de banques disposées à vous prêter sera limité.
La raison en est que même si les taux d’intérêt peuvent être bas actuellement, ils pourraient augmenter à l’avenir. En suisse, si vous ne déposez qu’un petit dépôt au départ, vous pourriez avoir du mal à rembourser votre prêt hypothécaire, ce qui est une responsabilité pour le prêteur. Ils ajoutent donc les intérêts, les remboursements et les coûts supplémentaires pour s’assurer que le total ne dépasse pas votre revenu mensuel.
Les prêteurs varient dans leur approche des coûts d’entretien des biens, certains les évaluant plus strictement que d’autres. Il en va de même pour l’estimation de vos revenus futurs, qui peuvent être assez subjectifs. Certaines banques analysent la probabilité que vous perdiez votre emploi (cela peut dépendre de votre domaine d’emploi ou de votre poste), de prendre un congé (naissance d’un enfant, maladie, etc.) ou d’avoir un changement de carrière.
En fin de compte, le montant que vous pourrez emprunter dépendra dans une large mesure de la banque à laquelle vous vous adresserez. Il est donc avantageux de magasiner pour la meilleure offre. Une chose est sûre : si vous pouvez obtenir un acompte de 20% et suivre la « règle du tiers », vous serez sur la bonne voie pour une demande de prêt hypothécaire réussie en Suisse.
Exemple (coûts financiers théoriques) :
Intérêts hypothécaires théoriques (36000 CHF) + Remboursement (8400 CHF) + frais d’EPI (9000 CHF) = 53400 CHF
Revenu brut minimum à approuver pour une hypothèque : 53400 CHF * 3 = 160200 CHF
Vous devrez donc fournir la preuve d’un revenu brut de 160 200 CHF.
Cela dit, gardez à l’esprit que si les banques peuvent parfois avoir des critères de prêt assez stricts, vous avez toujours de bonnes chances de réussir si vous demandez à un professionnel de l’immobilier de vous aider.
Un expert hypothécaire vous guidera à chaque étape du processus et vous aidera à comprendre ce qui est réaliste dans votre situation. Leur connaissance approfondie du fonctionnement du système bancaire suisse peut faire toute la différence ici. N’oubliez pas la « règle du tiers » évoquée ci-dessus et n’oubliez pas que votre revenu doit être trois fois supérieur à vos frais de logement.
Autres conseils,
Je n’ai pas d’acompte de 20% mais je souhaite quand même acheter une propriété. Puis-je faire cela, et si oui, comment ?
C’est une idée fausse courante que vous avez toujours besoin d’un acompte d’au moins 20% pour acheter une maison. Il y a des prêteurs qui peuvent accepter de faire une exception pour vous si votre demande est solide par d’autres moyens. Ce qui compte, c’est que vous puissiez vous permettre de rembourser votre salaire actuel. Vous pouvez toujours devenir propriétaire avec un acompte de 10 ou 15%.
Une autre chose que beaucoup de gens ne réalisent pas, c’est que les coûts d’acquisition peuvent représenter au moins 5% du dépôt requis. Certains prêteurs les incluront dans leur plan de financement, de sorte que votre dépôt initial n’a pas besoin d’être aussi important.
Il existe également en Suisse des organisations appelées coopératives de garantie immobilière (coopératives de cautionnement) qui peuvent vous prêter jusqu’à 10% de votre acompte en espèces. Si vous décidez d’emprunter cette voie, il y a quelques points à garder à l’esprit : le taux d’intérêt n’est peut-être pas le plus compétitif, vous ne pouvez emprunter qu’à un nombre limité de banques, et vous ne pourrez pas négocier sur le prix d’achat. Cela dit, c’est certainement une option à considérer si vous avez besoin d’augmenter votre dépôt.
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